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贯彻落实十九大精神,促江门楼市健康发展

来源:江门日报     时间:2017.11.23
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江门地产智库成员热议当下楼市热点

与会嘉宾踊跃发言。邓国一 摄

  11月17日下午,江门日报社联合江门市房地产行业协会举办了江门地产智库“贯彻落实十九大精神 江门地产发展研讨会”。江门日报社副社长黄创快、江门市房地产行业协会会长叶泽权、江门市住房和城乡建设局房屋管理科副科长伍俊霖、明源地产研究院院长钟钦焕,以及江门十多家最具影响力的楼盘老总和营销总监参加会议。

  江门日报社副社长黄创快表示,江门地产智库成立于今年5月18日,旨在搭建一个智能平台,汇集地产界的有识之士共同交流、探讨、促进江门房地产业健康发展。

  本次研讨会围绕十九大报告、住房租赁、房地产税、楼市走势等主题展开,与会嘉宾踊跃发言,发出了不少“好声音”。

  江门日报记者 周春锋

  1  主题

  解读十九大报告

  博富控股营销策划 常务副总监谭华驹:

  十九大报告重点传递的

  是一种态度

  我认为党的十九大报告重点传递的是一种态度,第一是对市场的态度,第二是希望企业做出回应的态度。政府希望市场是良性的,是以需求为支撑的。

  美智地产总经理汤建军:

  市场发展会更加多元化

  十九大报告虽然没有具体说明如何进行房地产调控,但我觉得在未来的半年里市场会有所回调,而且回调之后可能会往一个更多元化的方向发展,我们要开阔思路,并做好充足的准备。特色小镇是多元化发展的方向之一,特色小镇全国有1000个名额,广东省有100个名额。我认为特色小镇在未来5—10年里,特别是未来3—5年会成为主流。开发商想申请特色小镇,需要符合相应的要求,可阶段性推出一些投资型产品。

  奥园集团

  江门营销总监陈志炎:

  开发商应响应政府号召

  大力发展特色小镇

  十九大报告指出要加强生态文明建设,推进绿色发展战略,实施乡村振兴战略,坚持农业农村优先发展,这为特色小镇及美丽乡村建设指明了新时代的方向。江门应大力发展特色小镇,开发商也要响应政府的号召,但政府暂时还没有明确开发商该如何去配合参与特色小镇建设。据了解,我市某镇已被纳入广东省特色小镇,当地正在组织一些本地的企业主去成都和杭州等地学习交流。应该看到,珠三角在特色小镇建设方面起步较晚,没有长三角早。我们希望接下来能够有机会多参与这方面的建设。

  2  主题

  谈住房租赁

  江门市住房和城乡建设局房屋管理科副科长伍俊霖:

  本地房企可结合我市特点,推出一批住房租赁产品

  我市在今年9月20日印发了《江门市加快培育和发展住房租赁市场工作实施方案》,这个方案提出了六点任务:一是培育市场供应主体;二是鼓励住房租赁消费;三是完善公共租赁住房;四是支持租赁住房建设;五是加大政策支持力度;六是加强住房租赁监管。

  方案指出,政府将以建立租购并举的住房制度为主要方向,引导市民住房租赁消费,推动城镇居民实现住有所居。现在既然政府有措施引导,建议大家前瞻性地看待住房租赁市场。

  方案还指出,政府相关部门将建立住房租赁信息服务与监管平台,数据可以对接租赁当事方,通过数据的收集统计,可为本地的企业提供数据参考。在保障性住房方面,政府相关部门会实物保障与租赁补贴并举,支持公租房保障对象通过市场租房,并给予符合条件的家庭一定的租赁补贴,市民还可提取公积金作为租房的租金。另外,出租住房的个人和提供住房租赁服务的房地产中介机构,还可享受税率优惠。方案中最引人关注的可能是涉及“商改住”的部分,这部分内容要求规划部门、国土部门尽快研究出台相关配套政策,这些都会对未来的租赁市场产生促进作用。

  据我观察,目前周边城市的大型国企正在大力开拓住房租赁市场,但我们本地房企好像在此方面意识不强。在此,我呼吁本地的房地产开发公司、房地产中介公司、物业公司等尽快结合我市的特点,推出一批住房租赁产品。

  我个人以为,未来住房需求会分三层:第一层是政府将重点保障中低收入家庭的居住需求,如建国初期,城市居民基本上租赁由政府提供的公房,现在我市旧城区有近50万平方米的公有住房,这些房屋将基本保障中低收入家庭的住房需求;第二层是随着房地产市场的高速发展,房价高位运行会导致部分居民的购房能力下降,但这部分人又不符合申请保障性住房的条件,他们可通过租赁市场解决住房需求;第三层是有一定经济能力的人群,需要通过购买更高品质的住房改善自身的居住环境,因此,未来购买住房的将以这部分人群为主。

  明源地产研究院院长钟钦焕:

  可参考人口流动率,把握租赁市场发展的规模和节奏

  租售同权需要冷静和理性地结合本地实际推进,可以参考人口流动率,根据这个指标来把握每年租赁市场的规模和节奏。

  工商业越发达的城市,流动人口的比例越高,租房的需求也会随之增大。目前,省内人口流动比较大的是东莞,达到了70%。江门因工业起步相对较晚,导致现在的工业并不是很强,但粤港澳大湾区概念出来以后,江门因为拥有得天独厚的优势、大片的土地,未来在工业承接上可能会和中山、珠海齐头并进。江门可考虑结合工业引进量,而加大住房租赁供应量。

  世联行策略资源中心总监陈子冰:

  提前布局住房租赁市场,前景广阔

  我们从2015年开始专注做长租公寓,并拥有一个长租公寓品牌——红璞公寓,我们认真研究了长租公寓租赁市场。现在,国家对长租公寓或者说是住房租赁市场,无论是资金面还是政策面都很支持。搞住房租赁不仅是一项民生工程,还能盘活资产。以香港的新鸿基为例,它的自持物业与出售物业的比例约为4:6。像成都等城市也有自持物业,但它们自持拍下的地,前五年可以租给客户收租金,五年后如果客户具有购买能力,可以通过之前和房企签订的价格购买这个物业。这意味着他们把租和购放在了一个系统,而且前五年的租金还能抵扣最后购房的价格。这对于企业而言,可以提前锁定很多客户。像在一线城市,很多刚毕业的大学生,没有钱去购房,但他们却有不错的发展前景,我们可以通过这种租售模式提前锁定他们,五年后他们就有可能转化为具有购房实力的客户。

  现在市场上还有很多闲置的商用物业,这该如何利用呢?我认为现在很多房企,包括万科、招商、龙湖等都在做长租公寓,甚至将其放到了企业的运营战略层面,就是为了盘活资产。这些资产现在看起来因为闲置不怎么赚钱,但是三五年后,随着城市的不断发展,这部分资产可以通过前期的运营而升值。对企业而言,提前布局住房租赁市场,前景广阔,就像建鑫,它作为一家国企,在政策和金融的扶持下,在很多城市的核心区锁定了很多土地,这些土地现在看来可能只能做长租,租金也或只能抵扣利息,但未来其赢利空间还是很大的。虽然现在我国的租金回报率才2%—3%,但我相信随着市场的发展,我们的租金回报率也会像美国纽约那样达到7.5%—8%。

  奥园集团江门营销总监陈志炎:

  住房租赁方面,需要金融支持

  目前,在住房租赁方面,部分大银行已为当地一些有影响力的企业建立了住房租赁金融支持体系,但更多的还是停留在学术研究上,希望国家能尽快、持续出台相关政策。

  3  主题

  谈房地产税

  美智地产总经理汤建军:

  开征房地产税

  或在短期内

  对楼市产生一定影响

  目前,银行放款速度放缓,甚至有些拖延半年都没有放款,这给一些中小型开发商带来了一定的资金压力,也令购房门槛提高了。此时,放出关于房地产税的相关信息,购房者可能会进入观望状态,这在短期内也会对楼市产生一定影响。

  合璟华富地产

  总经理黄锦康:

  分级征收房地产税或使闲置房产进入市场

  上海、重庆多年前开征房产税,但房价并未因此下降,所以说房地产税不是令房价下跌的重要条件,但房地产税可以作为长效调控手段,原因在于,一方面房地产税可在一定程度上补充约10%的财政收入,减少政府对土地财政的依赖,使推地节奏更能配合调控机制;另一方面,分级征收房地产税会使一部分居民的闲置房产进入市场,使供求达到平衡,这也是供给侧改革的一个重要措施。

  4  主题

  谈楼市走势

  裕隆基地产 总经理杨东卉:

  养老地产或是

  未来的发展方向之一

  现在的房企普遍看好三四线城市未来5—10年的发展,因为这些地方的房价还处于洼地,而且土地开发强度较弱,所以我认为住房租赁市场的发展还需要经过一段时间,才能成为趋势!在5年之后,江门的房价与区域发展到一定的高度后,楼市的发展会更加多元化,养老地产或是其中的发展方向之一。

  名门壹号

  营销总监谭文龙:

  江门楼市

  未来或价涨量跌

  据我观察,目前市场去化速度相对前一阶段有所放缓,在房价同比涨幅较大的情况下,我认为未来江门楼市价格将稳中有涨,但成交量下跌,主要原因在于今年土地拍卖的成交价较高,除此之外,市场支撑点较少。

  星海湾

  销售总监司徒素织:

  本地房企

  可在品质上下功夫

  危机与机遇并存。当下,本土房企拿地不易,做大显得困难,但它们可以尽量做精,尽量在品质上下功夫。


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